Рубрика:
Согласно исследованию, которое провел портал о недвижимости Flombu.Com, почти один миллиард квадратных метров жилья в Украине, более 80% - построено в 1980-х годов. Все это устаревшее, неэффективное с точки зрения энергоэффективности жилье. Оно является причиной потери тепла, а значит - высоких цифр потребления в тарифах и больших сумм в платежках. Устаревший жилой фонд нуждается в термомодернизации и капитальном ремонте. На сегодняшний день устарелые застройки, подлежащие реновации, составляют 15000000 квадратных метров жилья с 62 миллионов общего фонда города Киева, сообщил руководитель КО «Киевгенплан» Сергей Броневицкий.
Согласно Закону Украины « Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме » проведение капитального ремонта дома и его финансирования является обязанностью совладельцев многоквартирного дома (владельцев квартир и нежилых помещений в этом доме) пропорционально доле собственности. Важно отметить, что капитальный ремонт не входит в утвержденный Кабинетом Министров Перечень услуг по содержанию домов. Отчисления на капитальный ремонт исчезли из тарифа еще в 1996 году.
«В Европе платят определенную сумму, которая тратится на капитальный ремонт. А у нас отчисления на капремонт домов почти не идут. Поэтому многие объекты, которые бы еще могла спасла реновация, из-за отсутствия какого-либо ремонта, скоро просто перейдут в статус аварийных. И их надо будет сносить », - объяснил народный депутат Елены Шуляк.
Олег Попенко, председатель Союза потребителей коммунальных услуг, также высказал мнение по этому поводу.
«Главная проблема, которую мы получили в результате бесплатной приватизации - это люди, которые имеют имущество, но не чувствуют себя собственниками. Если бы каждый, кто приватизировал жилье, уплатил за него какую-то доли стоимости, это существенно повлияло бы на отношение к имуществу »,
Павел Федоров, эксперт по жилищной политике и аналитик CEDOS считает, что в результате бесплатной приватизации многие владельцы пока не способны не только финансировать капитальный ремонт дома, но и самостоятельно платить за коммунальные услуги. При этом за годы независимости гражданам никто так и не объяснил, что не только квартиры, но и дома в целом принадлежат сожителям, а состояние домов является их ответственностью.
«Что будет с домами, если говорить более остро - сколько эти дома простоят, зависит от людей, которые не знают, что они владельцы», - говорит Андрей Саук, эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Проблему устаревшего жилья пока регулируется законом « О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда », принятым в 2007 году. Впрочем, в реальности закон почти не работает - его воплощению мешает необходимость согласия всех без исключения совладельцев на реконструкцию. В 2019 году Министерство регионального развития предложило законопроект, который должен ускорить снос старых домов. Для решения о реконструкции или сносе предлагалось получать согласие лишь 75% владельцев.
Интересно, что в 2017 году мэр Москвы Сергей Собянин утвердил программу, которая предусматривала снос более пяти тысяч домов, в основном хрущевок. На их месте строили жилье большей этажности - от шести до двадцати этажей.
Зато в других странах бывшего соцлагеря практикуют именно обновление старого панельного жилья. Например, в Чехии за комплексную реновацию домов (включая утепление и достройку балконов) взялись совладельцы с государством с привлечением грантов Евросоюза. Квартиры там, как и в Украине, были приватизированы.
Проблема термомодернизации и санации жилого фонда, по мнению Олега Попенко, является проблемой философии развития города и делом формирования института ответственного собственника.
«В некоторых районах возможно и строительство нового жилья и новой инфраструктуры микрорайона, в других случаях это будет термомодернизация многоквартирного дома. Но в любом случае, мы должны понимать, что без создания государственной программы реновации устаревшего жилья, без участия государственного бюджета, реализация этих программ невозможна », - говорит эксперт.
Вариантов решения проблемы устаревшего фонда много. Основное проблема заключается в том, кто будет за это платить, считает Павел Федоров. В апреле 2020 началось общественное обсуждение проекта внесения изменений в закон о комплексной реконструкции устаревшего жилого фонда. Эти изменения предусматривают право девелопера договариваться с совладельцами.
«Например, девелопер хочет снести старые помещения или сделать там ремонт. На время реконструкции людей переселяют в «маневренный фонд» (который еще надо создать) или в другие ЖК этого девелопера. На месте старых домов строят новые - например, выше. Владельцы старых домов возвращаются к своему району (или нет), а свободные квартиры девелопер продает », - рассказывает Павел Федоров.
Впрочем, по мнению аналитика, предлагаемые изменения направлены на борьбу с последствиями проблемы, а не с ее причиной - «неспособностью владельцев содержать и ремонтировать свое жилье».
Кроме того, для Украинской недвижимость - это не не только элемент комфорта и инвестиций, но и признак безопасности, считает Святослав Павлюк, исполнительный директор ассоциации «Эффективные города Украины». Поэтому жителей квартир трудно убедить переехать во временное жилье, ведь это - зона неизвестного.
Проблемой жилищно-коммунальной сферы, по мнению эксперта, является тот факт, что средства на содержание дома насчитывают по сути без учета самого дома - по нормам, а не по реальным состоянием.
«Владельцы должны понимать связь между состоянием дома, тарифом на его содержание и перечнем услуг, которые им предоставили. Для этого дома надо обследовать и формировать список проблем, которые следует решить. Учитывая это уже формировать бюджет на год. А тогда отчитываться о потраченных средствах », - говорит Святослав Павлюк.
На самом деле дома сегодня ремонтируют за деньги налогоплательщиков - либо через субвенцию, или через программы софинансирования. Например, в 2020 году по программе софинансирования в Киеве отремонтируют около 198 домов. Взносы совладельцев составлять от 1 до 30% стоимости работ, а остальные - от 70 до 99% - поступит из городского бюджета. Такой подход, считают городские власти, должен «помочь людям стать полноценными собственниками».
Недальновидная политика приватизации жилья помогла людям сохранить крышу над головой, но закрепила все имеющиеся на тот момент неравенства (качество и наличие жилья и т.п.) и сократила жилой фонд в государственной собственности. В то же время эта политика создала вопиющую проблему устаревшего жилого фонда, который не ремонтировался десятилетиями.
«Если бы в 90-х квартиры не раздавали бесплатно, а продавали за минимальную стоимость, то эти средства можно было бы направить на капитальный ремонт», - говорит Святослав Павлюк.
Эффективность ОСМД, по мнению Андрея Саук, связана с тем, что жители осознали себя совладельцами
«Они понимают, что ОСМД - это не другой ЖЭК. А председатель правления ОСМД - это не руководитель ЖЭКа. Что все владельцы несут солидарную ответственность за состояние дома ».
В таком случае проблем с взносами на содержание, по его мнению, дома не возникает. Хотя известны случаи, когда в ОСМД, созданном в старом доме, возникают серьезные финансовые проблемы из-за неуплаты за коммунальные услуги частью совладельцев.
По состоянию на конец 2019 в Киеве насчитывалось около полутора тысяч ОСМД. То есть пока процесс объединения совладельцев в ОСМД не стал основой для всего жилого фонда. Это обусловлено плохой законодательной базой и плохим финансированием, считает Олег Попенко.
«В большинстве восточноевропейских стран совладельцы многоквартирного дома могут получить кредит на ремонт с очень низкими процентами. Параллельно они получают компенсацию из государственного и муниципального бюджета. К сожалению, в Украине предлагают кредит под 12-14%, выполнение работ за свой счет, и поэтому реализация такой программы реновации как в Польше, Литве, Словакии практически невозможна », - объясняет председатель Союза потребителей коммунальных услуг.
На помощь владельцам должны действительно прийти город или государство. Но делать ремонт за деньги налогоплательщиков стоит в обмен на доли собственности, считают эксперты. Ведь в результате тотальной приватизации города почти полностью лишились муниципального фонда жилья. Вместо того, чтобы просто финансировать ремонты объектов частной собственности, общество должно направить эти средства на создание социального арендного жилья, считает Павел Федоров. Кроме того, проблема капитальных ремонтов касается не только старых домов. Речь идет не только о настоящем, но и о будущем, ведь новые дома через десяток лет тоже надо будет ремонтировать.
«Можно как угодно сейчас финансировать ремонт или создавать ОСМД или что-то там. Но на самом деле нужно работать с причиной отсутствия ремонтов - отсутствием эффективного собственника и отчислений на содержание », - считает аналитик.
А как считаете вы? Что нужно менять?
- Войдите, чтобы оставлять комментарии